信息来源：西班牙欧华报 2014-12-19 从2014年615期欧华报开始刊登《季奕鸿律师专栏》，受到了广大新老移民和旅西侨胞的关注。自西班牙投资移民政策推出以来，有关西班牙的新闻热了起来，广大旅西华人也不遗余力地在自己的朋友圈上推送西班牙的风土人情，西班牙受到越来越多国人的关注。 随着国内经济格局的改变和房市的动荡，“抄底”西班牙楼市的优势显现。不少人来电咨询在西班牙买房的政策和手续。俗话说得好“一方水土养一方人”，欧洲国家和中国有着截然不同的文化和制度，房屋特点和市场交易规则也非常不同。做为移民的第一步，了解西班牙的房产市场的实际知识非常重要，今天我们就来谈谈在西班牙和中国买房的差别。 一、 房源 中国 中介购房。中国的房产中介公司一般持有各自的房源，由于互相竞争和资源不共享的这一缺陷，买家往往需要同时和多家中介联络，才能获得更多房源。另外国内中介办公室及都会将一些主流房源图片贴在橱窗栏供人们查看。知名大型连锁中介较少，中小中介遍地开花。 网上搜房。一些全国型的第三方服务网站，如百度乐居，搜房网，58同城等网站提供由个人和中介发布房源信息的平台，买家在网上进行房源搜索，价格对比后自行联系卖方和房源中介 新开楼盘。 大型楼盘开盘通常由开发商在户外广告，杂志和媒体上自行放出大量广告，并开放售楼办公室等来吸引买家。 口口相传。一人买房，一家子来帮忙。有时候亲朋好友的介绍的房源信息也是有中国特色的买房方式。 西班牙 中介购房。西班牙许多中小型中介都形成了联盟，在其网点可以实行房源信息共享。另有多家知名连锁中介，并可实现一家高效查询多家房源的便捷服务。西班牙的中介办公室都也会将一些主流房源图片贴在橱窗栏供人们查看。 网上搜房。和中国一样，西班牙也存在如Idealista, Fotocasa, Segundamano 等第三方服务平台，房东和中介都可以自由在其平台上发布房源信息。值得称赞的是西班牙大部分房产交易网站上设计简洁，房屋上市出租、出售信息有着统一的格式标准，方便人们进行比较和筛选后自行联系卖方。 二、手续办理 中国 中介公司／开发商代办。一般来说，通过开发商购买新房或者通过地产中介购买二手房后，缴纳定金，然后对比房屋信息，双方约定签署由中介或者开发商提供的《商品房买卖合同文本》，之后自行办理纳税和房产登记手续。 然后随着中国房地产市场的繁荣，购房纠纷也屡见不鲜，越来越多的购房者在签订合同之前会请自己的亲朋好友来把把关或者聘请专业的律师监督合同。 西班牙 第三方律师/公证处/中介 在西班牙，地产服务行业已经发展出了一套完善的交易制度。西班牙法律不承认私人签订的房屋买卖合同，这种私下的交易也不可以在房屋交易处登记，也就意味着将来房屋无法过户。在房屋买卖中，通常买家、卖家都会委托各自的律师来进行交易。这种情况下，买卖双方，中介和律师各司其职，中介负责房屋销售和交接，委派律师则完全独立，不参与房屋交易而是最大程度地维护买家的利益。在西班牙，一名优秀的律师需要了解买卖中的法律法规，土地的管理制度，房屋转让继承等各种手续，还要具备发现房屋优缺点，办理房屋贷款的手续等能力。 当买卖双方就房屋的交易价格、条件达成共识后，首先签订私人的房屋定金合同，然后再在律师陪同下在公证处签订公共房屋买卖合同，然后由律师代为办理税务申报，房屋过户等手续。 三、产权 中国： 70年大限。在中国，产权一直是一个敏感的话题，中国住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）全国统一执行的土地使用年限为70年。目前关于70年后到底如何，还没有明确的说法。目前呼声较大的解决方案是房子如果是社会公共利益需要，国家收回土地使用权，如连土地上的建筑物也收回的话，由国家按有关规定补偿；如果不是社会公共利益需要，房子还可以继续使用，但需要续交土地使用费。 西班牙 西班牙私人购房将获得房屋的绝对永久性产权和使用权，并且可以自由出租，出售，这使得在西班牙购房更显一劳永逸。 四、房屋类型 中国： 公寓房为主。在中国，公寓里的电梯、楼梯、走廊等公共部分均要分摊到每个单位，所以，实际使用面积要比购买的建筑面积低。中国的公寓一般分高层、多层、小高层等，得房率高的可能有80%，得房率低的（高层）可能才60%左右。此外， 中国的住房往往需要额外购买停车位，或者向开发商租赁停车位，也公共事业费也需要个人缴纳（水电煤等）。连体别墅、独立别墅较少，即使有也通常没有地下室。 西班牙： 市中心商圈公寓房为主，近郊和郊区独立别墅，连体别墅为主。公寓面积一般为室内净面积，阳台面积不计入售房面积内，也没有公共分摊面积一说。一些近郊的公寓有时会自带停车位和储物间，如若是市中心紧俏地区一般车位和储藏室还需另购。一些高级的公寓楼还包含一些辅助设施，如：24小时热水、中央空台 、健身房、室内外游泳池、桑拿，网球场等。西班牙最常见的别墅类型是二层设计，外加一层地下室，设计上注重舒适性，设备完善，装修大多简洁。 以上只是西班牙与中国房屋市场最显著的一些差异。来到西班牙久居的您会发现，其实两国之间连房屋结构布置、排水体系、家庭配电，物业管理等都有很大的不同。为了保障自己的权益，更为了在交易中获得利益最大化，新移民、投资客、甚至是老侨胞在挑选房产的时候一定要进行全面的比较和考量。特别是购房移民的人士，房产的质量关系您一家生活的质量和后续移民手续的顺利办理。不能只在乎省钱，听信促销，“特殊途径” 或者“低价服务” 。在购买前,听取多方的意见尤其是第三方律师的意见，在交易过程中将能给您带来远远高于期望的回报，避免贪小便宜吃大亏的风险。 西班牙中国律师事务所原创 与西班牙法律专家面对面，了解更多投资移民讯息，请关注： · 西班牙中国律师事务所季奕鸿律师：jiyihong1999 · 西班牙投资移民：tzym0034
驻西使馆法律顾问：2016年西班牙投资移民最新消息权威解读
2013年9月28日西班牙投资移民法令颁布以来，转眼间已经到了第一批投资登陆西班牙的中国移民们更新有效期为两年的居留卡的时候。 目前权威媒体上关于投资移民居留未来如何更新操作信息非常有限，国内的移民中介的为了其自身的宣传目的，往往会夸大事实，做出不实承诺。因此广大读者对西班牙投资居留的可靠理解还停留在之前公布的一些基础的法律条款上，诸如：1.满足投资五十万欧元及以上价值房产和其它的一些基本要求后，就可以办理移民手续；2. 首次换发的投资居留卡是两年；3.两年后更新的居留卡为五年。近来西班牙中国律师事务所接到了不少有意办理西班牙投资移民和已经在西班牙取得了正式投资移民身份的客人的多次来电来函咨询，大家表示纷纷表示，媒体目前公布的基本信息远远不能解答大家在实际生活中遇到的一些疑问，如： 未来投资居留卡更新需要满足什么条件？ 西班牙政府大选是否会影响投资居留的效力？ 如果两年内没有在西班牙居住，是否有权拿五年的居留卡？ 为了保留移民身份，是否需要每年都登陆一次西班牙？ 五年的居留卡是永久居留吗？ 主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？ 应广大客户要求,西班牙中国律师事务所季奕鸿主任律师就大家广泛关注的重点问题走访了目前负责办理投资移民相关行政手续的西班牙政府部门，就投资移民后的更新和换发居留证问题，与政府的工作人员就最新的行政受理办法交换了意见。我所对目前大家关注的几大问题统一做出整理解答： 一，投资居留卡更新需要满足什么条件？ 答：投资移民居留更新最重要的条件是要能证明五十万欧元以及以上房产依然在投资移民主申请人的名下；申请人及其家庭成员无犯罪记录，并且能够提供相关的经济收入类和医疗保险类证明。 二，西班牙政府大选是否会影响投资居留？ 答：在投资移民正式获批后，申请人就获得了在西班牙合法居留的权利。合法居留权是公民的基本权利，不管西班牙政府的选举结果如何，都无权剥夺外国公民在西班牙已经获得的合法居住权，因此西班牙政府大选不会影响既得的西班牙居留。但是在未来经济恢复后，不排除西班牙政府会在2-3年后取消以刺激西班牙复苏经济为目的的购房移民政策。 三，为了维持投资居留，申请人及全家需要每年至少入境西班牙一次，天数不限，是这样吗？ 答：在实际的投资移民居留更新操作中，目前已没有需要投资移民申请人及家人每年入境至少一次的要求。也就是说，在拿到第一次的正式投资移民居留卡后，申请人及其家庭成员只需要在两年后换发居留卡时亲自来西班牙更换新卡即可，在不需要更新居留的情况下，无任何入境西班牙或者在西班牙居住的要求。 四，如果两年内没有在西班牙居住，是否有权换发五年的居留卡？ 答：无论是否在西班牙境内居住，第一次两年居留卡到期后，只要满足更新条件，可以直接更新为五年的居留卡，此居留的类型依然是投资移民居留。 五，两年后换出五年的居留卡是永久居留吗？ 答：两年后换出的居留卡是有效期为五年的投资移民类别的居留卡，并非五年长期居留卡（俗称的永居）。如需要申请长期居留卡，需要在过去五年内满足申请永久居留的条件（五年内累计出境时间不能超过10个月，单次最长出境时间不能超过6个月以及其它条件），则可以在五年后申请转为永居。即2年（投资居留）+ 5年（投资居留）＋5 年（符合条件后换发永居）。获得西班牙五年永居后，则更换居留不再依附于房产，五十万欧元投资房产可以自由卖出。 六，如果投资移民申请人未来一直不会在西班牙居住，拿的是何种类型的居留呢？ 答：如果申请人和其家庭成员一直没有在西班牙居住的需要，那么未来更新的居留类型将一直为投资移民居留，居留的换发期将会是2年（投资居留）+ 5年（投资居留）+ 5年（投资居留）+ 5年（投资居留）……这种情况下，为了保证其投资居留可以正常更新，主申请人名下的五十万欧元的投资需要长期保留。 七，如果主申请人不在西班牙居住，但是其配偶或者子女在西班牙长期居住后是否可以获得永居？ 答：可以。在五年期间，如果主申请人因工作原因需要留在国内，而其配偶和子女因为在西班牙长期居住或者上学，满足了申请五年长期居留的条件，那么期满后，可以依法申请转为五年长期居留 （俗称的永居），不再依附主申请人。其过程为：2年（投资居留）+ 5年（投资居留）＋5（符合条件后换发永居）。 于此同时，没有在西班牙居住的主申请人则需在保留五十万欧元投资的前提下，继续更新其本人的投资居留，即2年（投资居留）+ 5年（投资居留）+ 5年（投资居留）+ 5年（投资居留）…… 八,更新居留的时候需要主申请人和其家庭成员都到场吗？还是主申请人自行前来更新即可？ 答：因为更新西班牙居留卡需要所有的卡片持有人亲自到场采集指纹，故所有持有投资居留卡的人都需亲自来西班牙办理居留卡的更换手续。 九，主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？ 答：在2015年7月28日西班牙政府发布的对“创业者法案”的修改条例里，明确指出了对投资移民申请人的子女年龄要求的放宽，过去要求申请人的子女未满18岁，而新法案中明确指出了成年的未婚子女只要经济上尚未独立也可获得居留。新法案也加入了父母申请政策，在经济上依赖于申请人及其配偶（包括事实配偶pareja de hecho）的双方父母均可以获得居留。 需要注意的是，目前的投资移民法案虽然明确了关于成年子女和主申请人父母双方父母的移民权，但是办理其移民手续的具体要求还没有做出明确的说明。鉴于每个申请人的经济情况和家庭条件各有不同，未尽细节或疑问，请联系西班牙中国律师事务所的办公微信：jiyihong1999 或关注我们的公众号xibanya-tzym2014。